擅自将买房人变更为配偶，法院认定其行为属根本违约

律师观点：

房屋买卖合同中，合同主体、房款支付等合同条款是买卖合同的核心内容，特别是合同主体，如果合同主体发生了变化，必须签订书面的协议。合同主体的变更，属于原合同一方当事人将合同的权利义务一并转让给了新的合同主体。根据《民法典》（原《合同法》）的规定，合同的权利义务概括转让必须取得另一方的同意，这是前提。出卖人以买受人变更合同主体的行为，视为买受人以自己的行为表明不再履行与出卖人的买卖合同。

安衡所在出卖人（本案被告，反诉原告）陷入合同僵局后便全程介入，指导出卖人在与买受人、中介机构沟通时还原合同主体变更的事实予以录音等多种方式固定证据，在首付款支付期限到期第二天便主动提出解约并送达买受人。

买受人则以变更前的主体与变更后的主体系夫妻，系原合同购买一方的购买人，居间人也出庭作证证明合同主体变更已经取得出卖人的同意，且首付款也已经按照合同约定交付至理房通账户。买受人认为出卖人解除合同的根本原因是房价暴涨。出卖人收到诉状后，反诉要求确认解除买卖合同并要求买受人承担违约责任。大兴区人民法院支持了出卖人的诉讼请求。

案情简介：

本案原告、被告经中介机构居间介绍，原告昌某（买受人，反诉被告）与被告徐某（出卖人，反诉原告）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

买卖合同及补充协议签署后，中介机构对涉案房屋办理了网签手续，但网签合同的买受人为孟某某（系昌某之妻）。网签后，孟某某将334万元交纳至理房通账号。

原告昌某诉讼请求：判令被告履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，将案涉房屋过户登记至原告名下。

被告徐某提出反诉请求：确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》已解除（或依法判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》）。

安衡律师代理意见：

(一)原告变更买受人未取得被告同意

庭审中，原告主张变更买受人取得了被告的同意，并申请居间方代某及居间方门店经理杨某出庭作证，代理人认为，本案的网签系代某以链家地产的名义向建委申请，从诉讼地位上，代某是证人，但代某更是为自己洗脱责任，因此，代某的证言不可信。此外，代某与被告的多次录音，均完整体现了代某从未就变更买受人与被告沟通并取得被告同意。

(二)原告擅自变更买受人的行为符合补充协议第四条第3点“拒绝购买该房屋”的根本违约行为

房屋买卖合同中，主体、房款等合同条款是合同的核心，特别是主体，如果合同主体发生了变化，必须签订书面的协议。而且，根据合同法的规定，合同的权利义务概括转让必须取得另一方的同意，这是前提。不论原告与居间方是如何约定，从合同角度说，原告的行为表明不再履行与被告的买卖合同，符合补充协议第四条第3点“拒绝购买该房屋”的根本违约行为。

(三)原告至今未开通理房通也未按合同约定汇款

首先，网签合同在建委的备案体现人为孟某某。其次，居间方开通的理房通资金托管协议中买受方仍为孟某某，原告也认可理房通资金托管协议没有生效。

(四)原告以孟某某与其是共同购房人且系夫妻为由认为被告应当同意变更买受人于事实不符，与法相悖

孟某某并非原告的共同购房人，夫妻关系也不能成为擅自变更购房人的理由。如果夫妻在法律地位上能够混同，法院也无须在房屋买卖合同纠纷案中将产权人配偶为原告或被告。

法院判决：

昌某与徐某签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。

孟某某虽在2016年8月24日将334万元房款交纳至理房通账号，但在徐某不予认可的情况下，不能视为昌某履行了合同付款义务。故，昌某在约定的期限内未支付房款，违反了合同约定，属于违约行为，应承担本案违约责任。因此，对于徐某主张解除的诉讼请求，本院予以支持。