买房人单方变更配偶为合同主体，法院认定买房人的行为属根本违约
律师观点：
房屋买卖合同中，合同主体、房款支付等合同条款是买卖合同的核心内容，特别是合同主体，如果合同主体发生了变化，必须签订书面的协议。合同主体的变更，属于原合同一方当事人将合同的权利义务一并转让给了新的合同主体。根据《民法典》（原《合同法》）的规定，合同的权利义务概括转让必须取得另一方的同意，这是前提。出卖人以买受人变更合同主体的行为，视为买受人以自己的行为表明不再履行与出卖人的买卖合同，向中介机构理房通账户交付的首付款主体系买受人配偶，并非买受人履行合同的行为。出卖人以买受人变更主体、不履行首付款支付义务的行为符合约定的 “拒绝购买该房屋”，属于根本违约为由，向出卖人书面通知解除合同。
安衡所在出卖人陷入合同僵局后便全程介入，指导出卖人在与买受人、中介机构沟通时还原合同主体变更的事实予以录音等多种方式固定证据，在首付款支付期限到期第二天便主动提出解约并送达买受人。
买受人收到解除通知后向法院起诉要求出卖人履行合同，买受人以变更前的主体与变更后的主体系夫妻，系原合同购买一方的购买人，居间人也出庭作证证明合同主体变更已经取得出卖人的同意，且首付款也已经按照合同约定交付至理房通账户。出卖人收到诉状后，反诉要求解除买卖合同并要求买受人承担违约责任。大兴区人民法院支持了出卖人的诉讼请求。
案情简介：
本案原告、被告经中介机构居间介绍，原告昌某（买受人，反诉被告）与被告徐某（出卖人，反诉原告）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。其中买卖合同约定：昌某购买徐某位于北京市大兴区上筑家园XX号房屋，房屋总价款为340万元。买受人支付定金5万元，首付款334万元以理房通托管方式支付出卖人。关于违约责任的约定：买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条（首付款支付的约定）约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；中介机构收取买受人的费用不予退还。
买卖合同及补充协议签署后，昌某将定金5万元支付给徐某，并向中中介机构支付居间代理费74800元、保障服务费17000元，共计91800元。
此后，中介机构对涉案房屋办理了网签手续，但网签合同的买受人为孟某某（系昌某之妻）。网签后，孟某某将334万元交纳至理房通账号。
徐某以昌某已超过首付款支付期限未支付首付款，具备解除合同的条件为由，向昌某发送解除买卖合同通知书。随后，昌某到法院起诉。
原告昌某诉讼请求：判令被告履行双方于2016年3月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，将案涉房屋过户登记至原告名下。
被告徐某提出反诉请求：确认双方于2016年3月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2016年11月17日解除（或依法判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》）。
中介机构对于案件事实的陈述
关于双方对网签合同的主体变更问题的争议，中介机构当庭陈述与原告陈述一致，认为被告原来是同意原告将买受人变更为配偶的，网签的名字就是孟某某和被告徐某，因为网签的名字和原来签的合同的名字发生了变更，按照公司的要求，需要由三方签署变更协议，但在签署网签协议和变更协议的时候，被告就不同意了，导致网签是由我公司办理了，但是网签协议上没有双方签字。按照相关程序，如果卖方不同意买方变更名字，就可以给我公司出一个撤销网签的委托书，我公司可以撤销原网签，重新按原买卖合同办理网签，结果被告也不同意出这个委托书，导致现在孟某某和被告徐某之间的网签也不能撤销。但以孟某某名义办的网签确实已在建委备案，只是没有双方签字的网签协议。另外，因为网签是孟某某和被告徐某的，按照规定，监管涉案房屋的房款，网签和理房通的名字需要一致，所以理房通账号办的就是孟某某名下的。
中介机构的工作人员代某、门店经理杨某，作为原告的证人出庭作证，称合同签订后，由于原告的配偶单位可以报暖气费，所以想把涉案房屋的购买人改成配偶孟某某，经办人把这个情况已经告知被告，被告说没问题后才改的。因此，经办人提交的购房资质、房屋核验、网签，都是以原告配偶的名义进行的。网签完成后，被告才不同意，但又不同意签署撤销手续，导致合同没法往下履行。
被告（反诉原告）律师代理意见：
(一)原告变更买受人未取得被告同意
2016年8月18日，居间方代某来到被告住处让被告签署合同后续履行的材料。但被告看到签署的并非合同后续履行的材料，而是买受人为原告爱人孟某某的《存量房屋买卖合同》及《变更协议书》，《变更协议书》中约定原告将与被告签订的诉争房产的《北京市存量房屋买卖合同》项下的权利义务全部转移于孟某某。
庭审中，原告主张变更买受人取得了被告的同意，并申请居间方代某及居间方门店经理杨某出庭作证，代某证明在办理解押时和被告说过变更买受人的事，杨某也予以证明。代理人认为，本案的网签系代某以链家地产的名义向建委申请，代理人从第一次开庭即申请链家地产将网签的全部资料交到法庭，但至今未见。从诉讼地位上，代某是证人，但代某更是为自己洗脱责任，因此，代某的证言不可信。此外，代某与被告的多次录音，均完整体现了代某从未就变更买受人与被告沟通并取得被告同意。
此外，代某与杨某的证言不可信还体现在庭审及其他录音中，各方都提到家具折价5万元的问题，法庭也对此进行了询问，代某与杨某都说过，关于5万元家具折价款的问题，各方多次协商，谈妥后需要签一个书面的协议，后来没有签成是双方没有谈好时间，之后被告将家具全部处理了。庭审中，代理人特意问：5万元家具款这点事，与合同总价也没有关系，必须要签书面的补充协议吗？居间方的回答是：只要合同有变化，就必须得签。既然合同只要有变化就必须签书面协议，反观本案中的主体变更，取得被告同意的说法之虚假，一目了然。
(二)原告擅自变更买受人的行为符合补充协议第四条第3点“拒绝购买该房屋”的根本违约行为
房屋买卖合同中，主体、房款等合同条款是合同的核心，特别是主体，如果合同主体发生了变化，必须签订书面的协议。而且，根据合同法的规定，合同的权利义务概括转让必须取得另一方的同意，这是前提。原告与居间方远在2016年7月7日便办理完毕买受人为孟某某的网签合同，却直到2016年8月18日被告发现买受人发生变更后才认可这一事实。不论原告与居间方是如何约定，从合同角度说，原告的行为表明不再履行与被告的买卖合同，符合补充协议第四条第3点“拒绝购买该房屋”的根本违约行为。
(三)原告至今未开通理房通也未按合同约定汇款
本案中，原告以买受人的身份起诉，要求被告履行买卖合同，却以变更买受人取得了被告同意及向理房通汇款作为证据。代理人认为，如果变更买受人取得被告同意的证据充分，那么本案的原告主体应是孟玉仁而非原告。当被告提出原告擅自变更买受人，不认可网签合同及由孟某某向理房通汇款的证据时，原告说“网签合同和理房通资金托管协议均没有生效”。
代理人认为，首先，网签合同虽然没有取得被告的签字，但在建委是有了备案的，也就是说，诉争房产在建委中体现人为孟某某。原告的购房资质显示是二套房，就是这个原因(本案如判决履行合同，存在两个问题，一是一房两卖，二是一个家庭拥有两套房，两套克隆的房)。网签合同生不生效，原、被告说了并不算。其次，居间方为被告开通的理房通资金托管协议中买受方仍为孟某某，被告当即提出异议并拒绝签字，原告也认可理房通资金托管协议没有生效。代理人认为，既然理房通资金托管协议没有生效，孟某某汇入的钱款显然也没有生效，理房通的开通及钱款的汇入，均是另一个未得到被告认可的“合同”的履行。依居间方的解释，理房通必须与网签合同一致，故协议双方是孟某某与被告。因原告也认为网签合同与理房通资金托管协议没有生效，则原告以已经由孟某某开通理房通且汇入钱款的行为，不能等同于原告对于合同的履行。
(四)原告以孟某某与其是共同购房人且系夫妻为由认为被告应当同意变更买受人于事实不符，与法相悖
孟某某并非原告的共同购房人，在原告与被告的房屋买卖合同“共同购房人”一栏中，并没有孟某某三个字，而是XX。此外，夫妻关系也不能成为擅自变更购房人的理由。夫妻关系仅仅是法律对两人关系的一种认同，夫妻关系并不能使得民事主体关系发生混同。如果夫妻在法律地位上能够混同，法院也无须在房屋买卖合同纠纷案中将产权人配偶为原告或被告，原告也无需以“供暖费”的理由要求变更其爱人为买受人了。
法院判决：
昌某与徐某签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。
根据双方提交的证据及证人证言综合分析，可以判定双方对合同买受人变更为孟某某一事并未达成一致意见，双方签订的房屋买卖合同及补充协议仍对昌某与徐某具有约束力。孟某某虽在2016年8月24日将334万元房款交纳至理房通账号，但其不是合同相对方，在徐某不予认可的情况下，不能视为昌某履行了合同付款义务。故，昌某在约定的期限内未支付房款，违反了合同约定，属于违约行为，应承担本案违约责任。徐某在昌某未支付房款且网签合同买受人与昌某、徐某签订的房屋买卖合同不符的情况下，有理由拒绝办理后续手续。因此，对于徐某主张解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。
