房屋买卖悔约纠纷案--全国百名建设领域优秀专业律师潘泽河案例选
胡某诉蒙某房屋买卖悔约纠纷案
原告：胡某
被告：蒙 某
案由：屋买卖合同纠纷
一、基本案情
2007年6月11日，蒙某为卖方，胡某为买方，双方签订《房屋买卖协议书》约定：产权人蒙某将北京市崇文区景泰西里东区2号楼2门203室商品房（产权证待办中）卖给胡某；净房款共计人民币80万元整(所有税费均由买方承担)，本协议生效后当日给付定金人民币10万元整，完税及公证并将房屋产权证交买房后当日再给给付人民币30万元整，余款在房产证过户后当日付清；该房办理过户时，卖方应积极配合与出具必要手续便于房产证过户，买方同样应及时积极主动办理过户手续，过户费用及产生的其他相关费用全部由卖方承担；交房时间为卖方收到定金后的当日；本协议一式二份，卖方、买方各执一份，双方签字生效。协议书对违约责任约定：本协议生效后，因卖方违约，除定金予以返还外，还应按定金数额双倍向买方支付违约金，另还应赔偿买方因违约行为所带来的经济损失，因买方违约，除定金不给返还外，还应赔偿卖方因违约行为所带来的直接经济损失。协议书对其他事项亦进行了约定。同日，胡某通过银行转账方式支付蒙某购房定金10万元。胡某亦在同日入住崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋。胡某在入住该房屋期间，与所在小区的物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》并交纳了物业管理费、代收垃圾清运费、中水费等费用。胡某入住该房后，房价骤长。蒙某先以无钱交纳该房的月供费为由，要求胡某提前给付房款30万元被拒绝后，后又要求胡某支付该房的月供费。因胡某不愿承担月供费，蒙某于2007年9月28日将该房门锁某行更换后入住。双方为此发生纠纷。2007年9月29日，房屋管理部门向蒙某下发崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋的房屋所有权证。胡某获悉后即向北京市崇文区人民法院起诉，请求法院1、判令被告蒙某立即将北京市崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋交给原告，并收取购房余款；2、判令被告蒙某到房屋管理部门为原告办理崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋的产权过户手续；3、诉讼费全部由被告承担。同时，原告申请法院对该房进行了财产保全。
二、法院审理结果
法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，原告胡某给付被告蒙某购房余款人民币七十万元，同时被告蒙某协助原告胡某到房屋管理部门办理崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋的产权过户手续；
二、驳回原告胡某的其他诉讼请求。
案件受理费六千九百元、诉讼保全申请费一千五百二十元，由原告胡某负担案件受理费一千三百八十元（已交纳），由被告蒙某负担案件受理费五千五百二十元、诉讼保全申请费一千五百二十元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
一审判决后，被告蒙某向北京市第二中级人民法院提出上诉，后又撤回上诉，并自动腾空房屋。
三、各方观点
原告胡某诉称：2007年6月，原告获得被告出售房屋的信息，便与被告联系购买其位于崇文区景泰西里东区2-2-203室房屋事宜，后双方于2007年6月11日达成房屋买卖协议。 协议约定：被告将该房以80万元（含房内家具家电）卖给原告，原告承担相关税费；原告首付10万元房款后，被告即将房屋交付原告使用，余款分别在交房产证与过户后给付。因房价上涨原因，双方还约定了较严的违约责任。协议签订后，原告当即付给被告房款10万元，被告当晚也将房屋及除购房发票之外的相关手续、证件交给了原告。被告交房约两个月后，原告便屡屡接到被告的电话，要求原告将房屋租给其使用，被告未同意。后被告又提出要原告提前付款 ，原告坚持按协议履行。为此，被告便以收房相威胁，原告未予理睬。2007年9月28日晚，原告下班回家，发现房门打不开，于是打110报警。原告当着民警的面打电话给被告，被告承认未经同意撬门的事实。被告的行为违反了双方的合同约定，构成重大违约，故诉至法院要求：1、被告承担违约责任，向原告支付违约金20万元；2、被告继续履行房屋买卖合同，协助原告到房屋管理部门办理崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋产权过户手续。
被告蒙某辩称：诉争房屋产权证的出证时间是2007年9月29日，物业处通知被告产权证书已下的时间是2007年10月中旬，因此原被告双方2007年6月11日签订的《房屋买卖协议书》是违反了《城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》中关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”中的某制性规定，该协议自签订时起就是无效的，对原告没有约束力。而该协议书第七条规定违约责任的承担以合同生效为前提，所以，原告因该协议取得的被告的房屋，应当返还给被告，被告只负责返还因合同取得的原告的定金10万元，无需承担违约责任。北京市二手房买卖有着严格的程序和标准文本，并进行网上签约和备案，原被告双方签订的《房屋买卖协议》只约定了关于定金的部分条款，关于买卖行为细则和程序没有太多约定而缺乏可操作性，因此该协议书是一份没有效力的房屋买卖定金协议。即使原被告签订的《房屋买卖协议书》有效，根据《物权法》不动产物权变动以办理物权登记为要件的规定，在房屋变更登记过户给原告之前，房屋的所有权仍然归原告所有，不容任何单位和个人侵犯，原告关于继续履行房屋买卖合同，将房屋交付其使用的诉讼请求没有法律依据。《房屋买卖协议书》第七条约定被告的违约金是20万元，原告的违约金只有10万元，该约定违反交易习惯、显失公平。在签订协议时，被告要求在协议中注明原告入住后，房屋的所有相关费油如月供、物业费、水电、煤气费、电话费、有线电视费、宽带费等都需列出由原告承担，但原告及其代理人称协议书中已标明“过户费用及产生的其他相关费用全部由买方承担”，这个“过户费用”包含了房产证过户，交房过户及入住后包括月供在内的房屋所有相关费用，没有必要一一罗列。被告就轻信了，可在原告入住诉争房屋后一直拒绝交纳包括月供在内的各种房屋费用。月供是房屋所有相关费用中最重要的费用，原告拒绝交纳月供存在严重的违约行为。2007年9月27日晚双方谈判破裂，被告当面通知原告于2007年9月28日早上在诉争房屋办理交接手续退房，并解除协议书退还原告定金，但原告当日不出现，同时拒接电话，被告只有换了锁。因此，被告让原告入住诉争房屋，不能视为真正意义上的交房。在签订《房屋买卖协议书》时，原告及其代理人有欺诈行为，故意设置合同陷阱，恶意损害被告的合法权益，是引起纠纷的重要原因。双方的争议是原告造成的，其应对此承担责任。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
四、争议焦点
1、涉案《房屋买卖合同》是否合法、有效？
2、判决前下发房屋产权证，能否作为买主办理产权过户请求的依据？
五、代理意见
（一）双方的房屋买卖协议合法、有效
首先，双方于2007年6月11日签订的《房屋买卖协议》时，被告虽未取得涉案房屋的产权证，但该房属商品房，被告购买该房程序合法、主体适格，被告能够合法持有该房毫无疑问；被告依法处置自己的合法房产同样是毫无疑问。原告作为一个北京市的普通公民，购买被告的二手房，更无法律问题。
其次，原、被告双方签订《房屋买卖协议》并不违反法律、行政法规的禁止性规定
原、被告双方在签订协议时，产权证虽未下发，但是指日可待，必然下发。双方协议条款齐全，对付款、交房、过户均有详细的约定，这些约定无一有违反法律、行政法规的情形，唯独产权证未到位。
再次，无论司法实践还是司法解释，对于在交易时未取得产权证的房产纠纷，只要在判决前合法取得产权证，房屋买卖行为均应认定为合法有效。
（二）被告的行为已构成严重违约
原、被告双方在协议中对房款的给付约定十分明确，二次付款是在产权证交付当日。被告在交房两个月后，要求原告提前给付30万元房款，显已违反协议的约定；继而被告又要求原告支付月供，这对于已与被告在协议中约定净房款为80万元的原告来说，更是荒谬。被告在达不到前述要求后，动用非法手段撬门、换锁，无疑是严重违约，理应承担违约责任。
（三）被告的违约行为已给原告造成损失
原告入住涉案之房后，支付了被告所欠的水电费、物业费，又与物业公司签订了物业合同，预付了物业费，充值了电费、燃气费。但不久，被告就某行入住涉案之房，原告只得在外租房居住，造成直接损失数千元，且损失在继续扩大，该损失理应得到赔偿。
六、案件分析与启示
房屋产权证未下发就私下交易的现象十分普遍，但法院只支持在判决前已取得房屋产权证的交易合法。本案赢得官司的关键是代理人在起诉前，做好了一切准备工作，在产权证下发当日，立即申请法院对涉案房产进行保全，防止了被告突击过户，为原告赢得官司打下了基础。
蒙某取得房屋产权证是法院判决房屋交易是否合法的重要依据。法院判决被告蒙某协助原告胡某到房屋管理部门办理崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋的产权过户手续，保住了所购房屋，避免了上百万元的损失。因此，胡某的其他诉讼请求已不再重要。
附：法院判决书
北京市崇文区人民法院民事判决书
（2007）崇民初字第4192号
原告胡某，男，1982年11月26日出生，汉族，摩托罗拉（中国）电子有限公司职员，住北京市海淀区北蜂窝路桥7号楼1602室。
委托代理人潘泽河，北京市君本律师事务所律师。
被告蒙某，男，1976年9月28日出生，瑶族，北京市中原房地产经纪有限公司项目总监，
委托代理人韦青萍，女，1963年12月5日出生，瑶族，广西宜州市东翔建筑装饰材料厂厂长，住广西河池市西环路389号。
委托代理人邹东全，男，1958年8月4日出生，瑶族，中国银监会广西银监局公务员，住广西河池市西环路389号。
原告胡某与被告蒙某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马志星独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡某及委托代理人潘泽河，被告蒙某及委托代理人韦青萍、邹东全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某诉称：2007年6月，原告获得被告出售房屋的信息，便与被告联系购买其位于崇文区景泰西里东区2-2-203室房屋事宜，后双方于2007年6月11日达成房屋买卖协议。 协议约定：被告将该房以80万元（含房内家具家电）卖给原告，原告承担相关税费；原告首付10万元房款后，被告即将房屋交付原告使用，余款分别在交房产证与过户后给付。因房价上涨原因，双方还约定了较严的违约责任。协议签订后，原告当即付给被告房款10万元，被告当晚也将房屋及除购房发票之外的相关手续、证件交给了原告。被告交房约两个月后，原告便屡屡接到被告的电话，要求原告将房屋租给其使用，被告未同意。后被告又提出要原告提前付款 ，原告坚持按协议履行。为此，被告便以收房相威胁，原告未予理睬。2007年9月28日晚，原告下班回家，发现房门打不开，于是打110报警。原告当着当着民警的面打电话给被告，被告承认未经同意撬门的事实。被告的行为违反了双方的合同约定，构成重大违约，故诉至法院要求：1、被告承担违约责任，向原告支付违约金20万元；2、被告继续履行房屋买卖合同，协助原告到房屋管理部门办理崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋产权过户手续。
被告蒙某辩称：诉争房屋产权证的出证时间是2007年9月29日，物业处通知被告产权证书已下的时间是2007年10月中旬，因此原被告双方2007年6月11日签订的《房屋买卖协议书》是违反了《城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》中关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”中的某制性规定，该协议自签订时起就是无效的，对原告没有约束力。而该协议书第七条规定违约责任的承担以合同生效为前提，所以，原告因该协议取得的被告的房屋，应当返还给被告，被告只负责返还因合同取得的原告的定金10万元，无需承担违约责任。北京市二手房买卖有着严格的程序和标准文本，并进行网上签约和备案，原被告双方签订的《房屋买卖协议》只约定了关于定金的部分条款，关于买卖行为细则和程序没有太多约定而缺乏可操作性，因此该协议书是一份没有效力的房屋买卖定金协议。即使原被告签订的《房屋买卖协议书》有效，根据《物权法》不动产物权变动以办理物权登记为要件的规定，在房屋变更登记过户给原告之前，房屋的所有权仍然归原告所有，不容任何单位和个人侵犯，原告关于继续履行房屋买卖合同，将房屋交付其使用的诉讼请求没有法律依据。《房屋买卖协议书》第七条约定被告的违约金是20万元，原告的违约金只有10万元，该约定违反交易习惯、显失公平。在签订协议时，被告要求在协议中注明原告入住后，房屋的所有相关费油如月供、物业费、水电、煤气费、电话费、有线电视费、宽带费等都需列出由原告承担，但原告及其代理人称协议书中已标明“过户费用及产生的其他相关费用全部由买方承担”，这个“过户费用”包含了房产证过户，交房过户及入住后包括月供在内的房屋所有相关费用，没有必要一一罗列。被告就轻信了，可在原告入住诉争房屋后一直拒绝交纳包括月供在内的各种房屋费用。月供是房屋所有相关费用中最重要的费用，原告拒绝交纳月供存在严重的违约行为。2007年9月27日晚双方谈判破裂，被告当面通知原告于2007年9月28日早上在诉争房屋办理交接手续退房，并解除协议书退还原告定金，但原告当日不出现，同时拒接电话，被告只有换了锁。因此，被告让原告入住诉争房屋，不能视为真正意义上的交房。在签订《房屋买卖协议书》时，原告及其代理人有欺诈行为，故意设置合同陷阱，恶意损害被告的合法权益，是引起纠纷的重要原因。双方的争议是原告造成的，其应对此承担责任。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：2007年6月11日，蒙某作为卖方，胡某作为买方，双方签订《房屋买卖协议书》约定：产权人蒙某将北京市崇文区景泰西里东区2号楼2门203室商品房（产权证待办中）卖给胡某；净房款共计人民币80万元整(所有税费均由买方承担)，本协议生效后当日给付定金人民币10万元整，完税及公证并将房屋产权证交买房后当日再给给付人民币30万元整，余款在房产证过户后当日付清；该房办理过户时，卖方应积极配合与出具必要手续便于房产证过户，买方同样应及时积极主动办理过户手续，过户费用及产生的其他相关费用全部由卖方承担；交房时间为卖方收到定金后的当日；本协议一式二份，卖方、买方各执一份，双方签字生效。协议书对违约责任约定：本协议生效后，因卖方违约，除定金予以返还外，还应按定金数额双倍向买方支付违约金，另还应赔偿买方因违约行为所带来的经济损失，因买方违约，除定金不给返还外，还应赔偿卖方因违约行为所带来的直接经济损失。协议书对其他事项亦进行了约定。同日，胡某通过银行转账方式支付蒙某购房定金10万元。胡某亦在同日入住崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋。胡某在入住该房屋期间，与所在小区的物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》并交纳了物业管理费、代收垃圾清运费、中水费等费用。胡某入住该房后为交纳该房的月供费用。2007年9月28日，因胡某未承担入住后该放的月供费，蒙某将该房门锁更换后入住。2007年9月29日，房屋管理部门向蒙某填发了崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋的房屋所有权证。
上诉事实，由当事人陈述、房屋买卖协议书、收条、工商银行个人业务凭证，前期物业管理服务协议、收据。发票、房屋租赁合同、房屋所有权证、民生银行存（取）款回单、房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖合同等证据在案佐证。
本院认为：所有权人依法对其所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，该规定在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故被告以其与原告签订的《房屋买卖协议书》违反此项规定为由认为该协议书无效的辩解，理由不足，本院不予采信。且2007年9月29日，房屋管理部门蒙某填发了崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋的房屋所有权证。故原被告双方签订的《房屋买卖协议书》系合法有效合同，双方当事人均应遵照执行。
被告辩称双方《房屋买卖协议书》约定的“过户费用及产生的其他相关费用全部由买方承担”中包括入住后的月供也应由原告承担，但原告对此予以否定，且根据协议中其他有关条款亦不能确定该条约定包括入住后的月供由原告承担，故对被告辩称，本院不予采信。
原告向被告支付10万元购房定金后入住了诉争房屋，其亦同意继续向被告支付70万元购房余款，虽然双方协议中未约定办理过户的时间，但现房屋管理部门已向被告填发了诉争房屋的房屋所有权证，具备了办理产权过户手续的条件，故原告要求被告履行合同义务，配合原告办理崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋的产权过户手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
依据合同约定，由被告返还定金并按定金数额双倍向原告支付违约金是以被告不履行合同义务为前提，但本案中原告要求被告继续履行合同，故其同时要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。
综上诉述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，原告胡某给付被告蒙某购房余款人民币七十万元，同时被告蒙某协助原告胡某到房屋管理部门办理崇文区景泰西里东区2号楼2单元203号房屋的产权过户手续；
二、驳回原告胡某其他诉讼请求。
案件受理费六千九百元、诉讼保全申请费一千五百二十元，由原告胡某负担案件受理费一千三百八十元（已交纳），由被告蒙某负担案件受理费五千五百二十元、诉讼保全申请费一千五百二十元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员
二OO八年一月八日
书记员
