表见代理不成立，房屋买卖合同对于产权人不生效

一、案情简介
靳某某系再婚，双方各有三个子女。靳某某之子靳某常年居住在父亲靳某某名下房屋。2017年2月，儿子靳某以父亲靳某某名义，将房屋出售给戴某某，房屋总价500万元。合同签订后，靳某要求戴某某将定金转账至其名下。

合同履行过程中，靳某与戴某某发生争议，履行终止。期间房价飙升，在靳某某起诉时，房价已经涨到700万元左右。戴某某眼见协商无望，起诉至法院，要求继续履行。

靳某某接到诉状后，称从未委托儿子靳某出售房屋，儿子售房、买房人看房、收取定金等等，靳某某均不知情。靳某某配偶表示，靳某某从未委托靳某卖房，其作为配偶，也从未在同意卖房的声明上签过字。莫名其妙当了被告让靳某某夫妻俩很是无奈，靳某某配偶更为恼火，认为继子出售房屋，是为了不让她儿子继承，说没准父子俩还是串通一气呢？

房屋买卖合同已经签署，定金也已经收了，怎样才能保住房子？如果房子保不住，恐怕家庭矛盾也无法消除。

二、律师意见与案件分析

买方已经起诉靳某某，靳某某必须积极应诉。律师接案后，经过对案件进行详细的询问与分析，认为被动应诉很难胜诉，只能主动出击。从靳某作为靳某某的代理人是否适格，也就是靳某是否构成表见代理来寻找突破口。如果靳某代理靳某某签署房屋买卖合同的行为不构成表见代理，房屋买卖合同对于靳某某就不发生效力。那么房屋买卖合同就可以不履行，买方只能向靳某主张赔偿。而对于靳某某来说，如果房屋买卖合同不履行，就能从配偶处得到谅解，家庭矛盾就能消除。此外，房子也能保住，至于赔偿，也是靳某向买方赔偿的问题。

律师根据以上分析，以确认房屋买卖合同对靳某某没有效力作为靳某某向法院起诉。并从靳某的行为不能构成表见代理、靳某某没有实际履行合同两方面进行举证、论述，以佐证靳某某不应对房屋买卖合同承担合同义务。

（一）房屋买卖合同的“委托书”中靳某某的签字、“同意出售共有房屋的声明”中靳某某配偶的签字，均系靳某伪造签署，且买方与中介人员均在场

靳某向法庭陈述，署名为靳某某的委托书由中介打印，在靳某、中介工作人员、戴某某均在场的情况下由靳某签署。靳某详细描述了签署的场景：在场人员包括某中介工作人员和戴某某，他们坐在门口的茶几旁看着靳某签字。法庭就此还做了询问，戴某某的特别授权代理人对于靳某所述的签署过程表示认可。

靳某某配偶的声明，也系靳某在某中介机构同时代为签署。靳某某的委托书和配偶的声明共同构成本案诉争房屋出售的必备手续，是关系合同是否有效成立以及能否履行的前提和基础，委托书和声明，任何一项不真实，均不能构成诉争房屋买卖合同的有效成立。现委托书、声明均系伪造，且是在中介工作人员、买方在场时伪造，故靳某未取得靳某某的授权委托的事实，是在合同签署时各方均明知的。

为了自证清白，靳某某与配偶均申请了笔迹鉴定，鉴定结论是：非本人所签。

（二）靳某某从未参与合同的履行。

1、靳某某未至不动产交易中心进行房屋核验

戴某某向法庭提交了“房屋查档确认函”用以证明靳某某参与了房屋核验，称“房屋查档确认函”是买卖双方及卖方靳某某代理人靳某、中介共同去不动产交易中心进行房屋核验后而生成。为此法庭询问靳某，靳某称“房屋查档确认函”中靳某、靳某某的签字均为靳某所签，靳某某没有参与。

再经向东城区不动产交易中心咨询，如果存在房屋核验的事实，必然会有核验的相关手续，但东城区不动产交易中心经查询，并无靳某某曾参与房屋核验的任何信息。

戴某某向法院申请到不动产交易中心调查取证，法院经查询，结论是没有任何靳某某参与房屋核验的资料。法院又致电不动产交易中心询问，回复称当时房屋买卖过户没有规定必须要房屋核验。

2、案涉房屋交易期间在当时的政策规定未要求进行房源核验，故并未进行房源核验

该房屋交易发生在2016年6月1日实施的《关于做好存量房房源核验工作有关问题通知》之前，无须办理房屋核验。因此，根据这一规定，则该房屋根本没有不用办理房屋核验，事实上也没有办理房屋核验。

（三）靳某的行为不构成表见代理

表见代理制度的设立目的是为了维护市场经济秩序，避免善意且无过失的相对人合法

权益受损，作为一种代理推定，因会产生合同约束力及于被代理人的法律效果，故应严格审查表见代理的构成要件，以达到公平公正。具体到本案，如靳某具有让被告认为靳某具有代理权的表象，且被告善意无过失，则靳某的行为构成表见代理，靳某某应承担合同有效情况下的法律责任，如靳某的行为不足以构成表见代理的表象、被告签署合同的行为具有未尽合理审慎义务的过失，则靳某的行为不构成表见代理。

本案是标的额巨大的房屋买卖交易，根据交易习惯，买卖双方和中介公司都有一定的审查义务，靳某某与靳某虽系父子，通常情况下，基于此种亲属关系进行的民事活动会给他人造成家事代理的表象，但经过本案的庭审查明的事实，本案的委托书、声明书系靳某与被告、中介的工作人员均在场时由靳某现场签署、被告在看房时也未见到靳某某、靳某某也未参与诉争合同的履行、定金也未向靳某某支付，基于上述事实，代理人认为，靳某的行为，不足以造成靳某是靳某某代理人的表象，同时也能证明被告未尽合理的审慎义务，其与靳某签署合同的行为，系自身的失察所致，存有严重过失。因此，被告仅仅基于靳某是靳某某儿子的身份就推定靳某的代理权，不符合表见代理的构成要素，靳某的行为不构成表见代理。

（四）靳某某不予追认靳某的无权代理行为

靳某某的家庭是再婚家庭，靳某某有三个子女、配偶有三个子女，整个大家庭自1997年靳某某与配偶登记结婚以来从未因财产发生纠纷，靳某某为了保证大家庭的和睦，必须保证对财产分配的公平。靳某隐瞒靳某某与配偶卖房的行为，已经成为了家庭的不安定因素。故靳某某配偶不同意出售诉争房屋，靳某某也拒绝追认靳某的售房行为。

（五）因靳某某对靳某的无权代理行为不予追认，故诉争房屋买卖合同不发生效力

《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式做出。” 《民法总则》第171条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理权，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。”

根据上述法律规定，靳某的行为不构成表见代理，属于无权代理的范畴。无权代理系效力待定的合同，追认，则生效，不追认，则对靳某不能生效。

三、裁判结果

确认靳某以靳某某名义与戴某某就XXXXXX房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》对靳某某不发生效力。

四、律师感悟

本案系父子之间，子以父名义出售房屋所产生的纠纷。现实中，亲属间代为处理家事非常常见，一般人从常理角度出发，在交易时也不会质疑这种家事代理的合理性。但是涉及大宗商品的买卖，特别是像房产这种特大金额的买卖，还是应该多加谨慎，相关的文书应以所有权人本人签署更为稳妥。