签订房屋买卖合同时无产权证，判决前取得产权证，法院支持买主办理产权过户

一、基本案情

蒙某将其名下房屋出售给胡某，双方签订《房屋买卖协议书》。协议约定：产权人蒙某将北京市崇文区景泰西里XXX室商品房（产权证待办中）卖给胡某；净房款共计人民币80万元整(所有税费均由买方承担)，本协议生效后当日给付定金人民币10万元整，完税及公证并将房屋产权证交买房后当日再给给付人民币30万元整，余款在房产证过户后当日付清；该房办理过户时，卖方应积极配合与出具必要手续便于房产证过户，买方同样应及时积极主动办理过户手续，过户费用及产生的其他相关费用全部由卖方承担；交房时间为卖方收到定金后的当日；本协议一式二份，卖方、买方各执一份，双方签字生效。

协议书对违约责任约定：本协议生效后，因卖方违约，除定金予以返还外，还应按定金数额双倍向买方支付违约金，另还应赔偿买方因违约行为所带来的经济损失，因买方违约，除定金不给返还外，还应赔偿卖方因违约行为所带来的直接经济损失。协议书对其他事项亦进行了约定。同日，胡某通过银行转账方式支付蒙某购房定金10万元。胡某亦在同日入住该房屋。胡某在入住该房屋期间，与所在小区的物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》并交纳了物业管理费、代收垃圾清运费、中水费等费用。

协议签署后不久，房价飙长。蒙某先以无钱交纳该房的月供费为由，要求胡某提前给付房款30万元被拒绝后，后又要求胡某支付该房的月供费。因胡某不愿承担月供费，蒙某于2007年9月28日将该房门锁某行更换后入住。双方为此发生纠纷。

2007年9月29日，房屋管理部门向蒙某下发该房屋的房屋所有权证。胡某获悉后即向北京市崇文区人民法院起诉，请求法院1、判令被告蒙某立即将案涉房屋移交原告，并收取购房余款；2、判令被告蒙某到房屋管理部门为原告办理涉案房屋的产权过户手续；3、诉讼费全部由被告承担。同时，原告申请法院对该房进行了财产保全。

二、法院裁判结果

法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决原告胡某给付被告蒙某购房余款人民币七十万元，同时被告蒙某协助原告胡某到房屋管理部门办理案涉房屋的产权过户手续；

一审判决后，被告蒙某向北京市第二中级人民法院提出上诉，后又撤回上诉，并自动腾空房屋。

三、各方观点

原告胡某诉称：双方协议约定清晰，原告首付10万元房款后，被告即将房屋交付原告使用，余款分别在交房产证与过户后给付。双方还约定了较严格的违约责任。合同合法有效。虽然协议签订之初案涉房屋没有产权证，但现在已经具备了办理的条件，根据法律规定，被告应配合原告办理房屋的过户登记。

被告蒙某辩称：诉争房屋产权证的出证时间是2007年9月29日，物业处通知被告产权证书已下的时间是2007年10月中旬，因此原被告双方2007年6月11日签订的《房屋买卖协议书》是违反了《城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》中关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”中的强制性规定，该协议自签订时起就是无效的，对双方没有约束力。而该协议书第七条规定违约责任的承担以合同生效为前提，所以，原告因该协议取得的被告的房屋，应当返还给被告，被告只负责返还因合同取得的原告的定金10万元，无需承担违约责任。北京市二手房买卖有着严格的程序和标准文本，并进行网上签约和备案，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》只约定了关于定金的部分条款，关于买卖行为细则和程序没有太多约定而缺乏可操作性，因此该协议书是一份没有效力的房屋买卖定金协议。即使原被告签订的《房屋买卖协议书》有效，根据《物权法》不动产物权变动以办理物权登记为要件的规定，在房屋变更登记过户给原告之前，房屋的所有权仍然归原告所有，不容任何单位和个人侵犯，原告关于继续履行房屋买卖合同，将房屋交付其使用的诉讼请求没有法律依据。《房屋买卖协议书》第七条约定被告的违约金是20万元，原告的违约金只有10万元，该约定违反交易习惯、显失公平。在签订协议时，被告要求在协议中注明原告入住后，房屋的所有相关费油如月供、物业费、水电、煤气费、电话费、有线电视费、宽带费等都需列出由原告承担，但原告及其代理人称协议书中已标明“过户费用及产生的其他相关费用全部由买方承担”，这个“过户费用”包含了房产证过户，交房过户及入住后包括月供在内的房屋所有相关费用，没有必要一一罗列。被告就轻信了，可在原告入住诉争房屋后一直拒绝交纳包括月供在内的各种房屋费用。月供是房屋所有相关费用中最重要的费用，原告拒绝交纳月供存在严重的违约行为。2007年9月27日晚双方谈判破裂，被告当面通知原告于2007年9月28日早上在诉争房屋办理交接手续退房，并解除协议书退还原告定金，但原告当日不出现，同时拒接电话，被告只有换了锁。因此，被告让原告入住诉争房屋，不能视为真正意义上的交房。在签订《房屋买卖协议书》时，原告及其代理人有欺诈行为，故意设置合同陷阱，恶意损害被告的合法权益，是引起纠纷的重要原因。双方的争议是原告造成的，其应对此承担责任。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。

四、争议焦点

1、涉案《房屋买卖合同》是否合法、有效？

2、判决前下发房屋产权证，能否作为买主办理产权过户请求的依据？

五、代理意见

（一）双方的房屋买卖协议合法、有效

首先，双方于2007年6月11日签订的《房屋买卖协议》时，被告虽未取得涉案房屋的产权证，但该房属商品房，被告购买该房程序合法、主体适格，被告能够合法持有该房毫无疑问；被告依法处置自己的合法房产同样是毫无疑问。原告作为一个北京市的普通公民，购买被告的二手房，更无法律障碍。

其次，原、被告双方签订《房屋买卖协议》并不违反法律、行政法规的禁止性规定

原、被告双方在签订协议时，产权证虽未下发，但是指日可待，必然下发。双方协议条款齐全，对付款、交房、过户均有详细的约定，这些约定无一有违反法律、行政法规的情形，唯独产权证未到位。

再次，无论司法实践还是司法解释，对于在交易时未取得产权证的房产纠纷，只要在判决前合法取得产权证，房屋买卖行为均应认定为合法有效。

（二）被告的行为已构成严重违约

原、被告双方在协议中对房款的给付约定十分明确，二次付款是在产权证交付当日。被告在交房两个月后，要求原告提前给付30万元房款，显已违反协议的约定；继而被告又要求原告支付月供，这对于已与被告在协议中约定净房款为80万元的原告来说，更是荒谬。被告在达不到前述要求后，动用非法手段撬门、换锁，无疑是严重违约，理应承担违约责任。

（三）被告的违约行为已给原告造成损失

原告入住涉案之房后，支付了被告所欠的水电费、物业费，又与物业公司签订了物业合同，预付了物业费，充值了电费、燃气费。但不久，被告就某行入住涉案之房，原告只得在外租房居住，造成直接损失数千元，且损失在继续扩大，该损失理应得到赔偿。

六、案件分析与启示

房屋产权证未下发就私下交易的现象十分普遍，但法院只支持在判决前已取得房屋产权证的交易合法。本案赢得官司的关键是代理人在起诉前，做好了一切准备工作，在产权证下发当日，立即申请法院对涉案房产进行保全，防止了被告突击过户，为原告赢得官司打下了基础。

蒙某取得房屋产权证是法院判决房屋交易是否合法的重要依据。法院判决被告蒙某协助原告胡某到房屋管理部门办理案涉房屋的产权过户手续，保住了所购房屋，避免了上百万元的损失。

本案裁判文书：北京市崇文区人民法院（2007）崇民初字第4192号