居住权丧失，可以主张赔偿
2015年1月,甲男与继子乙男共同作为买方与房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》。此后，甲男与乙男签订《赠与协议》一份,协议约定:甲男自愿将房屋(带车库)所有权的99%份额赠与乙男个人单独所有,甲男保留居住权。协议签订后，甲男和乙男共同与房地产开发有限公司就涉案房屋正式签订《商品房买卖合同》,合同共有情况一栏载明甲男占1%,乙男占99%。
基本案情：
2015年1月,甲男与继子乙男共同作为买方与房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》。此后，甲男与乙男签订《赠与协议》一份,协议约定:甲男自愿将房屋(带车库)所有权的99%份额赠与乙男个人单独所有,甲男保留居住权。协议签订后，甲男和乙男共同与房地产开发有限公司就涉案房屋正式签订《商品房买卖合同》,合同共有情况一栏载明甲男占1%,乙男占99%。
2018年9月,乙男与爱人乙女经法院调解解除婚姻关系,双方一致约定就涉案房屋分割另案处理,乙女应支付给乙男的财产分割补偿款15000元与本案房产分割补偿款一并折抵。
另查明,乙女于2018年11月起诉乙男、甲男共有物分割一案,一审法院判决所涉房屋归乙男与甲男按份共有,尚欠银行按揭贷款由乙男负责偿还。
再查明,甲男于2019年1月起诉乙男、乙女赠与合同纠纷一案,要求撤销甲男、乙男于2015年8月21日签订的赠与协议,一审法院判决驳回了其诉讼请求。
后由于乙男未履行与乙女共有物分割一案的判决,涉案房屋在法院强制执行程序中被依法拍卖,拍卖价款314万元。该房屋的产权已转为竞拍人所有,赠与协议中甲男对该房屋享有的居住权也随之不能实现,遂诉至法院。
一审法院裁判：
结合查明的事实及双方的诉辩主张,一审法院对甲男的各项诉讼主张评判如下:
甲男与乙男签订的《赠与协议》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方均应按约履行该赠与协议。涉案房产已经进行了产权登记,财产权利已经转移到乙男名下,甲男已经履行了协议约定,但由于乙男未及时履行另案判决书中的义务,导致本案所涉的房产被拍卖,《赠与协议》中甲男享有居住权的约定无法实现。
关于甲男提出按租金4万元每年计算20年共计80万元的诉讼请求,一审法院认为参考湖南省统计局公布的湖南地区人口预期寿命74.7岁的数据,酌情计算11年,租金的计算考虑经济社会的发展按2000元每月计算,故一审法院依法支持264000元。
综上依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决:
一、乙男向甲男赔偿264000元;二、驳回甲男的其他诉讼请求。
甲男不服，提出上诉，上诉理由如下：
乙男严重侵害赠与人或不履行遗赠合同约定的义务。《赠与协议》就是“人在房在”的约定,被赠与人对《赠与协议》的义务,就是要保障赠与人的居住,并一直到赠与人去世后才能处置涉案房屋。现在房屋被拍卖,导致赠与协议无法履行,对赠与人影响深远、不可逆转。
关于赔偿问题,一审参考湖南地区人口预期寿命74.7岁计算,上诉人在长沙工作生活,参考地区不对,余龄计算不科学不公平,遗赠房屋位于八方公园内,属于高品质环境、高房价住房,按2000元/月计算赔偿款过低。
综上,《赠与协议》中的“甲方有居住权”是赠与案涉房产的前提条件,上诉人没有过错,被上诉人的行为严重侵害上诉人的居住权。
乙男也不服，提出上诉，上诉理由如下：
1.居住权是对他人住宅享有的权利,本案中甲男原系案涉房屋的所有权人,居住权与所有权混同,依法不享有法律意义上的居住权。原审判决以未设立的居住权作为裁判基础显然属于适用法律错误;
2.本案实质上是甲男认为乙男实施了侵害其居住权而提出的侵权赔偿之诉。但客观事实上,乙男既未实施侵权行为,甲男在一审中也明确陈述损失尚未实际发生,因此,乙男在本案中依法无需承担责任;
3.乙男已提供房产供甲男居住,其居住权利得到了保障,如其自身原因不愿意在乙男提供的房产居住,系其自身放弃该民事权利,所有法律后果应由其承担,乙男无需对其赔偿;
4.即使假定需要赔偿,因涉案赠与协议未明确居住条件,且居住目的之保障并未限定在特定房产上,一审法院以人均寿命、月租金2000标准认定租金损失纯属主观推断,无事实及法律依据,依法不能成立;
5.一审判决在“本院认为”部分,认为乙男需要对甲男进行补偿,但判决结果却是赔偿,即“本院认为”与“判决结果”适用的是不同法律关系,据此作出的判决依法不能成立;
6.一审判决选择性查明案件事实,对乙男已向甲男补偿12万元的关键事实避而不谈,故应当将乙男已补偿的12万元从26.4万元中予以扣除。
甲男辩称如下：
本案不适用乙男所称的《民法典》关于居住权的规定,甲男系基于《赠与协议》的明确约定,享有对案涉房屋1702房居住的权利,即甲男将房屋产权赠与乙男后,保留对该赠与房屋占有、使用的权利,是一种原有权利的保留,与《民法典》所规定的居住权不是同一概念,上诉人理解法律错误,混淆法律概念。
《赠与协议》明确约定的是甲男对赠与房屋所享有的居住权利,是特定的,不具有可替代性,而新开铺的房屋的居住环境、配套设施等各方面显然根本无法与案涉小区房屋相比。一审法院参考租金的标准严重偏低,完全不符合客观实际,不足以弥补甲男居住权丧失的损失。
二审法院裁判：
经审查,上诉人甲男与上诉人乙男双方签订的《赠与协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,上诉人甲男已经依约履行了赠与义务,上诉人乙男亦有就案涉房屋保障上诉人甲男居住的义务。本案中,因上诉人乙男未履行相关生效判决义务,导致案涉房屋被法院强制拍卖,致使双方约定的上诉人甲男就案涉房屋居住的权利无法实现,上诉人甲男请求上诉人乙男予以赔偿具有事实和法律依据,本院予以支持。
但原审法院参考湖南省统计局公布的湖南地区人口预期寿命74.7岁的标准,酌情计算11年,以及租金按照2000元/月的标准计算过低。就计算年限,本院参照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》规定的相关赔偿金年限计算标准及方式,按照本案起诉之日为截点计算16年,租金的计算标准,综合考虑本案案涉房屋的特定性、案涉房屋的地理位置等因素,酌情认定为2500元/月,故本院计算上诉人乙男应予向上诉人甲男赔偿的金额为480000元。
终审判决：
上诉人乙男自本判决生效之日起二十日内向上诉人甲男支付赔偿款人民币480000元。
